Fastighetsvärdering: så bedöms bostadens marknadsvärde inför försäljning

En fastighetsvärdering inför försäljning är en bedömning av vad bostaden sannolikt kan säljas för på den aktuella marknaden. Mäklaren väger samman bostadens läge, storlek och skick med försäljningar av jämförbara bostäder och rådande efterfrågan. Resultatet är ett beslutsunderlag, inte ett löfte om ett visst slutpris.

För dig som funderar på att sälja på Bjärehalvön är nästa fråga därför inte bara vad bostaden är värd. Det är också vad bedömningen bygger på och hur den hjälper dig att planera affären.

Genrebild, inte ett förmedlat objekt. Foto: Efrem Efre, Pexels.

Vad en fastighetsvärdering innebär och när den behövs

En fastighetsvärdering uppskattar bostadens marknadsvärde vid en viss tidpunkt. Inför en försäljning ger bedömningen dig en utgångspunkt för att diskutera pris, förberedelser och tidplan med mäklaren.

Värderingen kan vara ett första steg även om flytten ligger längre fram. Du behöver inte ha bestämt försäljningsdatum för att vilja förstå bostadens förutsättningar. Däremot bör du vara tydlig med vad du behöver bedömningen till: att planera en försäljning eller att få ett dokument för ett särskilt ändamål.

Här handlar fastighetsvärdering om bostäder inför försäljning. Ett värderingsuppdrag för exempelvis en kommersiell fastighet kan kräva ett annat underlag.

Vilka faktorer som påverkar bostadens marknadsvärde

Bostadens marknadsvärde påverkas av både själva bostaden och marknaden runt omkring den. En jämförelse behöver därför omfatta mer än antal kvadratmeter.

• Läge och jämförelseobjekt. Var bostaden ligger och vilka liknande bostäder som faktiskt har sålts i området.

• Storlek och funktion. Boarea, antal rum och hur planlösningen fungerar.

• Skick och standard. Utförda renoveringar, material och kvarvarande underhållsbehov.

• Tomt och byggnad. För ett hus ingår exempelvis trädgård, fasad och tak i helhetsbilden.

• Avgift och föreningsekonomi. För en bostadsrätt behöver även månadsavgiften och föreningens ekonomiska förutsättningar vägas in.

Nordeas genomgång av bostadsvärdering beskriver hur bland annat område, sålda bostäder, boarea, standard, tomt och föreningsekonomi påverkar bedömningen.

Ett exempel: samma boyta behöver inte betyda samma värde

Två lika stora hus behöver bedömas var för sig. Föreställ dig två hus i samma del av Bjärehalvön: det ena har nyligen fått nytt tak, det andra har ett kvarvarande takarbete men en mer avskild trädgård. Det här är ett illustrativt exempel, inte en jämförelse mellan genomförda affärer.

En användbar fråga till mäklaren är då: vilka försäljningar hjälper oss att bedöma just den här kombinationen av skick och tomt? Poängen är inte att sätta ett schablonpris på varje egenskap, utan att förstå helheten och vilka antaganden som fortfarande är osäkra.

Så går en professionell fastighetsvärdering till

En professionell fastighetsvärdering bygger på uppgifter om bostaden, en bedömning av dess egenskaper och en jämförelse med marknaden. Inför ett värderingsbesök kan du göra samtalet mer konkret genom att samla sådant som annars lätt blir uppskattningar.

1. Beskriv ditt syfte. Berätta om du planerar att sälja snart, undersöker möjligheten att flytta eller behöver ett skriftligt underlag.

2. Samla bostadens uppgifter. Ta fram ritningar, uppgifter om area och en sammanställning av renoveringar med årtal, om du har dem. För en bostadsrätt är avgiftsuppgifter och föreningens årsredovisning relevanta.

3. Visa både styrkor och frågetecken. Berätta om underhåll som är gjort och sådant som återstår. Skilj mellan dokumenterade uppgifter och sådant du själv är osäker på.

4. Gå igenom bedömningen. Be mäklaren förklara vilka jämförelseförsäljningar och egenskaper som väger tyngst, samt vad som behöver kontrolleras vidare.

5. Knyt värdet till nästa beslut. Diskutera vilka förberedelser som är motiverade och när värderingen behöver ses över om försäljningen dröjer.

För att få en så välgrundad värdering som möjligt bör du alltså efterfråga en förklaring, inte bara en siffra. Fråga exempelvis om bedömningen avser bostaden i nuvarande skick eller förutsätter att något arbete blir gjort.

Fastighetsmäklarinspektionen, FMI, utövar tillsyn över registrerade mäklare och mäklarföretag. En mäklare ska enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och följa god fastighetsmäklarsed. Det är en ram för mäklarens arbete, inte en garanti för ett visst försäljningspris.

Skillnaden mellan kostnadsfri värdering och skriftligt värderingsunderlag

En kostnadsfri värdering inför försäljning och ett skriftligt värderingsunderlag fyller olika behov. Det första hjälper dig att diskutera bostadens marknadsvärde och en möjlig försäljning. Det andra dokumenterar en bedömning för ett angivet ändamål.

Nadjafi & Kristensen erbjuder kostnadsfri bostadsvärdering inför din planering. Utgå inte från att ett separat skriftligt utlåtande ingår i ett sådant erbjudande. Fråga vad du får, i vilken form och om något medför en kostnad.

Behöver du ett underlag till banken bör du börja med att fråga banken vilket underlag den godtar och vem som får utföra värderingen. Kom sedan överens med värderaren om uppdragets omfattning och pris innan du beställer. Ett värdebesked är inte i sig ett besked om nya lånevillkor.

Så kan värderingen användas inför försäljning och kommande objekt

Värderingen kan användas för att planera försäljningen, prioritera förberedelser och diskutera hur bostaden ska möta köparna. Använd den som början på ett samtal om affären, inte som ett fristående facit.

Be gärna om att skilja mellan vad som behöver undersökas, vad som behöver åtgärdas och vad som främst handlar om presentation. Då blir det lättare att fatta beslut innan du lägger pengar på förändringar. Förutsätt inte att varje renoveringskostnad kommer tillbaka i försäljningspriset.

Nadjafi & Kristensen arbetar med kundmatchning innan bostäder når den öppna marknaden och med diskret försäljning genom Private Sales. Om det är relevant för dig kan värderingssamtalet också handla om vilken försäljningsväg som passar dina önskemål. Kundmatchning är en möjlighet, inte ett löfte om en viss köpare eller ett visst pris.

Inför samtalet kan du skriva ned tre saker: när du helst vill kunna flytta, vilka uppgifter om bostaden som behöver kontrolleras och om du vill diskutera en öppen eller mer diskret försäljning. Då får värderingen ett tydligt syfte och du ett bättre underlag för nästa beslut.

Image: Photo by Efrem Efre — Pexels — Pexels License